Haus verkaufen ohne Steuern

Wenn möglich, planen Sie den Verkauf so, dass Sie entweder die 10-Jahres-Frist erfüllen oder die Eigennutzungsregel ausschöpfen. Manchmal lohnt es sich, den Verkauf um ein paar Monate oder bis ins nächste Kalenderjahr zu verschieben, um die Voraussetzungen für Steuerfreiheit zu erfüllen. Auch kann es sinnvoll sein, einen Verkauf in ein Jahr zu legen, in dem Ihr übriges Einkommen geringer ausfällt – denn der Verkaufsgewinn innerhalb der Spekulationsfrist wird zu Ihrem zu versteuernden Einkommen addiert und nach Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Ein geringeres Jahreseinkommen bedeutet hier einen niedrigeren Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn.

Sollte eine Spekulationssteuer anfallen, wird nur der Gewinn besteuert, nicht der gesamte Verkaufserlös. Ermitteln Sie daher sorgfältig den Veräußerungsgewinn: Vom Verkaufspreis dürfen der ursprüngliche Kaufpreis sowie Anschaffungsnebenkosten (z. B. Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer) und Verkaufskosten (Maklerprovision, Verkaufsanzeigen etc.) abgezogen werden. Auch Herstellungs- oder Renovierungskosten, die den Wert der Immobilie dauerhaft erhöht haben, mindern den steuerpflichtigen Gewinn. Dadurch lässt sich der zu versteuernde Betrag oft erheblich reduzieren. Tipp: Viele Verkäufer vergessen, sämtliche abzugsfähigen Ausgaben zu berücksichtigen. Sammeln Sie alle Belege von der Anschaffung bis zum Verkauf (Modernisierungen, Makler, Notar etc.), damit kein Posten übersehen wird.

Wenn das Haus vermietet war, wurden vermutlich Abschreibungen (AfA) steuerlich geltend gemacht. Denken Sie daran, dass diese Abschreibungsbeträge bei der Gewinnberechnung den Anschaffungskosten wieder hinzugerechnet werden müssen (sie mindern also rückwirkend Ihren steuerlichen Kaufpreis). Dadurch erhöht sich der zu versteuernde Gewinn. Planen Sie diese sogenannte Nachversteuerung der AfA in Ihre Kalkulation ein. Beispiel: Haben Sie über die Jahre 20.000 € an Abschreibungen angesetzt, wird Ihr Verkaufsgewinn um diesen Betrag höher ausfallen (weil Ihr Restbuchwert entsprechend niedriger ist). Es lohnt sich, vor dem Verkauf mit dem Steuerberater den voraussichtlichen Gewinn unter Berücksichtigung aller Faktoren durchzurechnen, um Überraschungen zu vermeiden.

Selbst wenn ein Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt, gibt es legale Tricks, um die Steuerlast zu drücken. Ein bewährter Ansatz ist, im Kaufvertrag bewegliche Güter getrennt auszuweisen. Verkaufen Sie z. B. die Einbauküche, Markisen oder Möbel im Haus separat zum Immobilienkaufpreis, werden diese Teile nicht der Spekulationssteuer unterworfen. Einbauten und Hausrat, die zum alltäglichen Gebrauch zählen, gelten als separate Wirtschaftsgüter. Weisen Sie also z. B. die Küche und Schränke mit einem realistischen Wert im Vertrag aus – dieser Betrag ist steuerfrei, während nur der restliche Kaufpreis für das Gebäude als Veräußerungsgewinn zählt. Solche vertraglichen Aufteilungen müssen plausibel sein, bieten aber Spielraum, um den steuerpflichtigen Anteil zu reduzieren. Stimmen Sie sich hierzu idealerweise mit Ihrem Steuerberater oder Notar ab.

Haben Sie eine teils vermietete, teils selbst bewohnte Immobilie, planen Sie rechtzeitig im Voraus. Sobald ein Teil der Immobilie in den letzten Jahren fremd vermietet war, würde bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren auf den Gewinn anteilig Steuer anfallen. Die Besteuerung erfolgt dann entsprechend dem Verhältnis der Wohnflächen von vermietetem zu selbstgenutztem Anteil. Eine Bagatellgrenze gibt es nicht – selbst wenige vermietete Quadratmeter oder kurzfristige Vermietungen (z. B. AirBnB) führen dazu, dass dieser Anteil des Gewinns steuerpflichtig wird. Um das zu vermeiden, können Sie versuchen, vor dem Verkauf den Mietanteil zu reduzieren oder zu beenden: Kündigen Sie z. B. rechtzeitig den Mietvertrag einer Einliegerwohnung und nutzen Sie diese Wohnung eine Zeit lang selbst oder lassen Sie ein Kind dort unentgeltlich wohnen (Kindergeldberechtigung beachten). Nur wenn der gesamte Wohnraum in den letzten zwei Jahren vor Verkauf ausschließlich eigen genutzt wurde, bleibt auch der gesamte Verkaufsgewinn steuerfrei. Ist eine vollständige Eigennutzung nicht realisierbar, müssen Sie zumindest damit rechnen, dass das Finanzamt den Gewinn aufteilt. In diesem Fall sollten Sie wiederum alle abzugsfähigen Kosten dem vermieteten Teil anteilig zuordnen, um die Steuer auf diesen Anteil zu minimieren.

Falls Ihre Immobilie an Wert verloren hat und Sie einen Verlust beim Verkauf erwarten, könnte es paradoxerweise vorteilhaft sein, vor Ablauf der 10-Jahres-Frist zu verkaufen. Warum? Verluste aus privaten Immobilienverkäufen innerhalb der Frist können mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet, in das Vorjahr zurückgetragen oder in Folgejahre vorgetragen werden. Das heißt, ein Verlustverkauf innerhalb der Spekulationsfrist könnte Ihre Steuerlast aus anderen Gewinnen reduzieren und somit Steuern sparen. Natürlich verkauft niemand gern mit Verlust – wenn es aber aufgrund der Marktpreise unvermeidlich ist, holen Sie zumindest einen steuersparenden Effekt aus der Situation heraus. Beachten Sie: Verluste lassen sich nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungen (z. B. anderen Immobilien oder Wertpapiergeschäften innerhalb der Frist) verrechnen. Ohne andere Gewinne verpufft der Vorteil. Solche Entscheidungen sollten immer mit einem Steuerberater durchgesprochen werden.